happylibrary’s diary

脱サラして起業した40代のブログです。人生を勇気づけてくれる出来事を集めています。動画、投資、子育てなどについてもお話しします

民法改正で保証金の極度額提示が義務化。自主管理の大家さんは注意です。

2020年4月1日に民法が改正となりました。

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●PDF 保証のルール変更のポイントを示した法務省パンフレット

http://www.moj.go.jp/content/001254262.pdf#search=%27%E9%80%A3%E5%B8%AF%E4%BF%9D%E8%A8%BC+%E6%A5%B5%E5%BA%A6%E9%A1%8D%27

 

あまり気がつかないこともありますが、不動産投資を行っている方、とくに自主管理で行っている方については、保証人との関係にいくつかいままでとの違いが出ているので、注意が必要です。

 

今回は、そのなかでも早めに対応すべき、保証金の極度額表示の義務についてご説明したいと思います。

 

対応していない契約書は無効となってしまうようなので、ご注意ください。

 

目次

  

保証人の不安が大きかった連帯保証制度

 

 

不動産投資をやっている方であれば、だれでも分かることだと思いますが、入居に当たって連帯保証人をつける、というのはよくあることだと思います

 

入居者の親や兄弟、会社の上司などになってもらうほか、保証会社と契約を結ぶ、といったことも最近はよくあります。

 

保証会社はともかくとして、これまで入居者の親御さんなどは、入居者が家賃滞納などをしてしまうと、大金を要求される可能性がありました。

 

大体は、家賃収入に敏感な大家さんが多いので、滞納した時点で問い合わせが来ることになると思いますが、数年間問い合わせがなかったりして、滞納金が積み上がってしまってから請求、というケースもあります

 

また、他にも物件に損害が与えられた場合、異常な損失額を要求される、というケースもありました。

 

連帯保証人ですと、そういった請求が急に来ても、逃れることはできません。入居者の責任はすべて連帯保証人にかかってきますので、入居者の連帯保証人になっている親御さんが、急に多額の債務を払わなければならない、という事例も数多くありました。

 

連帯保証の制度は日本独特の制度です。もともとは家賃滞納が多かった時代に大家さんを守る制度として存在していましたが、最近はただ危険な契約、というイメージだけが一人歩きしています。

 

借金の連帯保証人にだけはなるな。という教育を受けた方も多いと思います。賃貸においても、この「連帯保証人」に危険信号のイメージを持つ方も多いかも知れません。

 

その危険もあってか、最近は保証人制度なしや、保証会社を間に入れて契約する賃貸契約も増えています。

 

ですが、保証人にとっては不安の多いこの制度も、大家にとっては逆に、保証人なしで賃貸するのは不安というものでしょう。

 

大家にとっては保証なしで契約をするのは、家賃滞納の他、家屋の損壊などの被害があったときに、全責任を受けなければならないというのは、大変なリスクです

 

1.保証金の極度額の提示について

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これまでの保証人契約の観点では、「いったいどこまでが保証の範囲なのか」が明確化されないことが大きな問題でした。

 

保証人にとっては、なにで大家に損害賠償を請求されるか分かりませんし、もし請求された場合には、何をいくら支払わなければならないのか、まったく分からないわけです。

 

目隠しをされたまま、これから先の保証を約束させられているのですから、不安も大きくなります。

 

そこで、今回の民法改正では、その極度額を契約時に約束しておく、ということになりました。

 

いきなり法外な保証金を請求されることがないよう、一定の相場の中で補償額を求めるよう、取り決めが変更となったのです。

 

これによって、もし入居者側に問題があっても、保証人の補償額は限定的となりました。

 

例えば、入居者の火の不始末が原因でアパートが全焼した場合でも、保証人はアパート全ての補償ではなく、きめられた額の範囲内で支払いをすれば済みます。

 

ですので、大家さんとしては、入居者のミスによる火災や損壊に備え、保険も見直しておいた方が良いでしょう。

 

2.極度額の相場は家賃2年分程度

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では、極度額の相場はどうなっているのでしょうか。

 

かならずこれ、というモノはありませんが、裁判になった場合でも法外と言われない範囲としては、家賃2年分と言われています。

 

あまりないこととは思いますが、たとえば

  1. 入居者が行方不明になってしまった。
  2. 探したけれどなかなかみつからない。
  3. 長い間家賃が滞納されてきたので、部屋の荷物を片付けた

こんな事例があったとすると、この一連の動作について、長くても2年くらいで決着がつくでしょう。という落としどころです。

 

一室の家賃が5万円のアパートなら、120万円くらいが保証金の限度額として設定できる最大範囲、ということになります。(契約書には金額で記載した方が良いようです)

 

landnet.co.jp

 

いきなり数千万円とはならないので、これであれば保証人としても安心でしょう。入居者としてもたとえば親などに保証人を頼んでも、これであれば納得してもらえるのではないでしょうか

 

入居者、保証人、大家すべてがある程度納得できる落としどころ。それが今回の極度額の設定と相場、ということになるかと思います。

 

※ただし、賃貸物件は借り物です。社会人として家賃は入居者が責任を持って払いましょう。

 

3.自主管理なら契約は巻き直した方がが無難

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ちなみに、4月1日以降は、この保証額が書き入れられていない契約書は無効となります。

 

これまでの契約には大抵保証額の限度額は書いていないと思います。

 

自主管理の大家さんは特に入居者と再度契約書を巻き直した方がいいと思います。

 

テナントなどの場合も基本的に条件は同じですので、保証人をとっている大家さんは契約の巻き直しをオススメします

 

僕も、今回入居者さんたちに再度説明して、故郷の親御さんなどに書類を送らせてもらい、やりとりしました。

 

契約書の巻き直しは、面倒くさい印象を与えるので、どうかなーと思っていましたが、逆に若い入居者に保証人の親御さんの反応を伺うと「ちゃんとした大家さんだね」ということで、概ねいい印象でした。

 

極度額の設定は、大家の取り分が少なくなってしまううえ、こちらから契約を巻き直すよう促さなければならないので、ちょっときつい印象もあります。

 

ですが、入居者やその保証人の反応は概ね良好で、きちんとして大家さんのところに子供が入居している、というイメージを与えることもできました。

 

入居者と保証人(親が保証人である場合は特に)との信頼関係を上げて、より長く住んでもらうためにも、ここでコミュニケーションを取っておくことは無駄ではなかったかなと思っています。

 

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まとめ 自主管理のスキルが上がるときです

ここまでの内容をまとめてみます。

 

1.保証金の極度額の定時について

2.極度額の相場は家賃2年分程度

3.自主管理なら契約は巻き直した方がが無難

 

 

 

こういった法改正にともなう契約の対応などが自主管理ではたまに起きるため、面倒イメージがあります。やっぱり管理会社に任せた方がよいかも、と思うかも知れませんね。

 

日本の80%の大家さんがそれで管理会社に管理を任せています。物件内の部品修理、交換などと併せて、この辺の法的対応のめんどくささは、自主管理が敬遠されやすいところです。

 

逆に言えば、この対応ができる大家さんは、自主管理がどんどんスキルアップしていきますし、管理会社に任せている大家さんよりも大きな差別化に繋がります。

 

管理会社に任せなくても良くなれば、利益は総取りとなります。また、管理会社に任せている場合、現場からなにか言われても、いいなりにならずに大家として自分で判断できる、という利点もあります。

 

法的な対応については、ググればたくさん情報も出てきますし、動画もあふれていますので、管理会社に任せる必要性は減っていると思います。

 

こういった契約に関する部分から管理のことに絡んでみてはいかがでしょうか。

 

入居者との良好な関係は、長期にわたり楽に家賃収入を得られる結果にも繋がります。

 

ぜひこういったところから、大家さんも取り分を増やしていって欲しいと思います。

 

脱サラして投資家となって1年経過。まだ生きてます。

大分見切り発車ではありましたが、1年前に脱サラ。投資家として一年が過ぎました。

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アルバイトは続けていますが、一家4人でなんとか投資で生きています。

 

コロナショックの逆風の中も、まだなんとか生きています。

 

資金繰りにはいろいろ困ることもありますが、なんとかやっている、という感じです。

 

個人的には、不動産投資による家賃がほとんど。株や投信のようなペーパーアセットといわれる紙の資産の配当が少し。

 

これにアルバイトの稼ぎを少し足して、なんとか生活費を捻出しています。

 

率直な感想は、生活は苦しいが、この生活でよかった。と言うところです。

 

 

目次

 

早期退職して起業してみた

毎回お金のことについていろいろと書いていますが、僕自身投資家としては会社員としての副業による10年を経てからの始動です。

 

だから裕福というわけではありません。投資家として本格稼働してからは、まだ駆け出しの二年目です。この一年は、周りから見れば、ギャンブルのような生活と言われてもおかしくない一年でした。

 

早期退職の資金を元に、別のところに就職して、資金はさらに投資に回し、余裕を持って資産を増やす。という考えもありました。

 

普通なら多くの人はそうすると思いますし、それが無難だ、とも思います。

 

でも踏み切ってしまったので、もう後には戻れません。ある意味背水の陣として動き出してしまったので、回収するしかない、という気持ちです。

 

 

 

1.不安は大きかったけど、やりたい事にフォーカスした

ただ、不安は大きかったものの、なんとかそれなりの滑り出しを迎えることができました。

 

仕事も、とにかくやりたいことにフォーカスできているという喜びがあります。

 

子供も成長著しく、やや生活費の傾斜や家族の風当たりが大きいので、投資の種銭が大分少なくなってしまっていますが、とにかく生きていることに感謝です。

 

とにかく投資さえできていれば、少ないながらも収益は増えていきます。経費を抑えることで、利益を大きくすることもできます。

 

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不動産事業については、後一部屋で手持ち物件も満室を迎えるところまで来ました

 

あとは物件にかけた備品代や修理代を回収すべく、いまは生活費や固定費・雑費を見直し、徹底的に絞っていくことです。

 

ここまでは、家賃収入からの売り上げにこだわってきました。宣伝費や交通費、リフォーム代も思い切ってかけてきました。(かけてしまいました(-_-;)と言うほうがただしいです)

 

その分、経費が大きくかかっているので、ここからは出費を削って回収したいところです。

 

それでも、まずは狙っていた売り上げに限りなく近づいてきただけでも、思い切ってやってみて良かったと思っています。 

 

2.失敗と成功を経て、大きな成長を感じられた1年

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起業は、小さく始める。大金を使わない。時間をかけない。といったことが大切であると言われています。

 

そういう観点から言えば、僕はあまり優秀な方ではありません。

 

不動産投資で企業なんて、大金過ぎますし、戸建てを買って、改修して、借り手を着けて、貸し出すというのは時間もかかります。

 

どれもこうして振りかえると、当てはまっていないことが多いです。売り上げが立ってるのが唯一の逃げ場。

 

こういった起業の基本を確認し直すと、よりいっそう引き締めの意識を高めないといけないことがよく分かります。

 

リフォームの業者選びや、改修に関してのノウハウなどについても、本当に知らなくて損したことも多いと思います。

 

それでも、やってみて良かったと思えることも多いです。自分なりに工夫したりもできますし、会社員ではまったく体験できない達成感もあります。

 

3.シェアハウス事業は満室まであと一室。

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また、シェアハウスについては、騒音問題を解決するために一部屋を潰して共有スペースにしたので、5万円弱の収益が飛んでしまいました。

 

収支の計算も、かなり甘いところが残っています。

 

そんな失敗を重ねつつも、入居者の方々とはいずれも良い関係を結ばせてもらっています。入居者の方々と会っていると、いろいろな話も聞けて、心も落ち着きます。

 

あと一部屋を埋めるべく、さらにPRの仕方を考えています。入居者の方も一緒にアイデを出してくれたりしているので、いい結果を出したいと思っています。

 

始める前は、いろいろと悩みましたが、不動産投資は、管理会社や入居者、さらには業者とのコミュニケーションが間に入ります。

 

人に会うのが好きな性分なので、こういうところは株式投資とは違います。思わぬおまけだったようです。

 

4.3軒持てればかなり安定。

 

 

小さな物件をあともう一軒くらい貸せると、会社員時代の収入に戻ることができます。

 

子供達の学業や食費の増加などを考えると、なんとかもう少し収入を上げたいですが、まずは経費節減で捻出する努力も必要です。

 

会社を大きくする観点で言えば、まずはシェアハウスが満室になれば合格点。あとは経費をできるだけ節減して現金を確保できれば、2軒目にも挑戦できます。

 

実績を重ねれば、3軒目にいくチャンスも増えます。ここまでくれば、大分安定すると思っています。

 

当面は売り上げを無駄にしないよう、収支を黒字に持って行かねばなりません

 

まとめ 起業は成功するほど収益が上がる、究極の歩合制

 

 

ここまでの内容をまとめると

 

1.不安は大きかったけど、やりたい事にフォーカスした

2.失敗と成功を経て、大きな成長を感じられた1年

3.シェアハウス事業は満室まであと一室。

4.3軒持てればかなり安定。

 

といったところです。反省点を上げればきりが無いですが、安全性を求めすぎて引き返すと言うわけにも行かなくなってきました。もう進みつづけるしかないという気持ちです。

 

投資は、不動産にしても、株式にしても、はたまた絵画や金にしても、従業員として働くこと比べると、リスクが高いです。

 

ですが、一度成功して収益が上がり始めれば、その収益は青天井です。会社員の収入よりもよっぽど夢があります。しかもそのノウハウは自由。まさに究極の歩合制です。

 

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会社員の安全性は、もう捨てたつもりですので、青天井を抜けきることに邁進していくしかありません。

 

いまでこそコロナショックで厳しいですが、昇竜を目指して、逆張りしながら地を這うように生きていきます。

 

こんなことを書いていると、やっぱり脱サラ起業は無茶だと言われそうですので、少しでも良い方向に持って行きたいと思っています。

予定リストで買った気になる。衝動買いを抑えるための3つのステップ

いろいろ節制しているつもりなのに、なかなかお金が貯まらないことってありませんか。

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僕も、ついつい欲求に乗っかって、よけいな出費をしてしまうことがあります。

 

いまこれを買わなければあとで後悔する、とか、少額だからいいか、などと自分に都合良く言い訳して、結局出費してしまうわけです。

 

虎の子の収入を、そうやって結局垂れ流しに出費してしまうのは、残念なことです。

 

結局固定費はあまり変わらないのですから、予定外の出費が大きければ、翌月どんなに頑張っても、なかなか取り戻せるわけもないのです。

 

そこで、衝動買いを押さえるための方法を、3つのステップで考えてみました。

 

自分自身の余計な出費を抑えるためにも、このステップを試しながらしばらく過ごしてみたいと思います

 

 

 

目次

 

ついつい欲求に流されて買ってしまう

だれでもあると思いますが、ついつい出費してしまうことに歯止めをかけるのは、なかなか難しいことです。

 

ものを買うということは、なにかしら必要に迫られているわけです。だれだって無駄にお金を使いたいと思っているわけではありません。

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ということは、それを諦めると言うことは、心の中に発生した必要性を否定するか、別の方法でその必要性をかわすように考えるということです。

 

はからずも自分の考えの肯定・否定に直結しているわけですから、これは簡単なようで難しい対応を迫られることになります。

 

ひとは自分自身が納得しなければ、結局のところ、消費の欲求を止めることはできないと思います

  

1.自分の使い道を箇条書きにする

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まず、手持ちの資金とは関係なく、お金がたくさんあると想定して、買いたい物を金額とともに書き出してみます。

 

衝動買いは、手持ち資金や購入したい優先順位に気持ちの整理が追いついておらず、目の前の魅力ある製品に心を奪われてしまうことで起こります。

 

普段から、何を買うために節制しているのか、何を手に入れるために貯金しているのかなどがはっきり分かっていると、目の前に現れた急な商品に対しても、ある程度落ち着きを持って対応することができます。

 

また、家計簿をつけている人は、先月使ってしまったもののなかで、今月も同じく買いそうな物と金額を想定し、その購入量を書き出してみます。

 

総購入量をもしコントロールできれば、節約にもつながる、というわけです。

 

とにかく、自分がいま何にいつもお金を使っているか、もしお金があったとして、何に使いたいのか、をきちんと把握しておくことが大切です。

 

 

 

2.欲しいものを買った気分を想像してみる

買おうと思ったもののリストを見直すと、それを買って使っている自分を想像できます。

 

おもしろいことに、使い終わった姿まで想像することができるようになります。そうすると、よく考えたらあまり必要ない物だった。というところにたどりつくことも増えます。

 

これは、このコロナの状況で、必需品が買えなくなったときの状況に似ています。

 

あれほど使い捨て感覚で買っていたマスクがなくなっても、あせって買っていたのは少し前まで。

 

洗って使う人も増えたと思いますし、布マスクを自作して使用している人もいると思います。

 

実際に目の前からモノが無くなってしまうと、人は必要なモノは作り、必要ではないものは手放す。そして以外と未練も残しません。

 

欲しいものをリスト化すると、この状態が自然と頭の中で起こります。いつ買えるのかなぁ。買ったらどう使おうかなぁなどとワクワク考えるうちに、起こりうることを想像しきってしまうのです。

 

 

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僕は服や雑貨については、これで大半は無駄遣いをせずに済むようになりました。

 

また、リスト化しておくと、結局どうしても諦められないモノが鮮明に分かってきますので、これもオススメです。

 

最終的には、諦められないモノはあたまに記憶として鮮明にこびりつくので、メモする必要なんてなくなります。

 

ただ、書き出しておくと、買うのを辞めたモノとやっぱり買いたいモノの割合は、8:2くらいになります。その膨大な「無駄な買い物」をみると、結構驚きます。

 

3.支払いを送らせるのではなく、購入を遅らせる

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よくありがちなのが、とにかく欲しいものを買って、支払いをなんとか遅らせる、という方法です。

 

どうしても行き当たりばったりな対策になってしまいますが、すでに購入しているのだから仕方ありません。

 

債権者に対して、支払いを待ってもらったり、分割にしたり。

 

リボ払いという方法に行き着く人もいます。

 

ですが、支払いが収入を上回っている限り、根本的な解決にはなりません。

 

リボ払いは、一件分割になり、月々の支払いが少なくなるようで、ありがたく見えますが、10%以上の高い利息がついていることが多いので、結局大損してしまいます。

 

こうなると、いつまでたっても支出が収入を下回りません

 

とにかく、支出を遅らせることはよくありません。基本は購入を遅らせることです。高い買い物であればあるほど、いったん買いたいと思う物をメモっておいて、順位をつけておきます。

 

こうするだけでも、自分の中での購入順位をつけられますので、行き当たりばったりの購入から計画性のある購入に変わります。

 

また、単にそのとき気持ちが高揚していただけ、ということもあります。メモってたけど、あとになったらなんでこんな物を買いたいと思っていたんだろう、と思うこともあります。

 

そんな発見が得られるだけでも、もうけものです。

 

まとめ 結局一番怖いのは自分の欲求

 

 

ミニマリストのタケルさんの動画などを見ていると、こんなモノまで捨てるの!とおもうほど、思い切った断捨離を実行しています。


【厳選12個】ミニマリストが必要ないと感じたモノ12選。

 

それほど、必要なモノとは、人によってちがうのです。

 

結局、自分の気持ちに折り合いをつけて、整理と整頓をおこなう。これによって気持ちに余裕ができてくると、衝動買いも押さえられ、節約も上手くいきます

 

ここまでの内容を振り返りますと

 

1.自分の使い道を箇条書きにする

2.欲しいものを買った気分を想像してみる

3.支払いを送らせるのではなく、購入を遅らせる

 

の3ステップを踏むことで、自分の気持ちに折り合いをつけられるんじゃないかと思います。

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コロナ禍でしばらく節制や節約も必要な方が多いと思います。僕自身も自分の気持ちにうまく折り合いをつけて、この時期を乗り切って行きたいと思います。

ある意味アクティブ投資信託といえる銘柄。バークシャーハサウェイ株を買ってみた

絶対に上がる株、なんて存在しないとおもいますか?

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そんなもの、あるわけないだろっ!と突っ込みを受けそうですね。たしかに買ったら値上がりが確実な投資商品があったら、だれだって飛びつきたくなると思います。

 

ですが、それは未来を読む力があれば、の話。実際にはいざ大事なお金を投資しようと思ったら、とまどう人も多いと思います。

 

少なくとも、上場以来、半世紀以上ずっと株価を上げ続けている、という株はあります。ですが、上がり方が安定しない企業も多く、しかも常に暴落リスクとは隣り合わせです。

 

しかし、一定の割合、たとえば、年7%~12%くらいの割合で、たえず右肩上がりに価格を上げている株があるとしたら、どうでしょうか。

 

僕も、絶対に上がる株なんて、ないとは思いますが、そのくらい夢のある株については、紹介したい会社があります。

 

目次

  

投資の神様ウォーレン・バフェットについて

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株式投資をやっている人なら、だれでも知っているような、投資の神様と言われるような人がいます。

 

アメリカのウォーレン・バフェット氏です。バークシャーハサウェイ社の会長兼CEOです。

 

バークシャーハサウェイ?アムウェイの親戚か?と、ピンとこない人も多いと思います。なみいるアメリカの大企業の中で、これだけの大企業でありながら、日本人にはいまいちピンとこない会社名です

 

ですが、この人、アメリカの経済誌フォーブスの長者番付では、30年以上トップ10に入り続けている、超一流の投資家です。

 

この方の総資産は840億ドル(約9兆円!)とも言われています。バークシャーハサウエゥ自体は内部留保(会社の現金貯金)だけで15兆円分あると言われますし、会社そのもの時価総額は60兆円!もうメチャクチャハンパない資産です。

 

多くのお金持ちが何かしら会社をたて、ビジネスを行って収入を伸ばしてきた事業家であるのに対し、バフェットさんは根っからの投資家で、純粋に投資のみでここまでの資産を築いた、というのも魅力の一つです。

 

10代で、新聞配達のアルバイト代からお金を捻出して投資を開始し、コツコツと運用をつづけてここまで来たとのこと。

 

投資って、ほんとに夢があるとおもいます。

 

1.バリュー投資を地で行く世界最高の投資会社

 

そのバフェット氏がおこなう投資のメインの考え方は、バリュー投資。会社の価値を見極め、その価値に対して割安または妥当な金額であるときに株を購入し、長期に持ち続ける。

 

結婚するつもりで買いなさい、というほど、長期で保有することでリターンを得ていきます。まさに株式投資の本来的な運用方法を地で行っているやり方です。

 

チャートやロウソク線のようなテクニカル投資とは大分かけ離れています。

 

その会社分析も、以外と地味なもので、会社の決算報告書を初めとした会計情報を丹念に調べ、時には会社を視察し、経営状況を把握し、投資を決定するという流れだそうです。

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僕らも、四季報や会計報告を見ることはできますので、条件としてはほぼ同じものがそろっていると言えます。

 

その代わり、ずいぶん資料は隅々まで読み込むとのことです。バフェット氏は大変な読書家だそうなので、本や資料を読み込むのに長けているのかもしれませんね。

 

とはいえ、条件はほぼ僕らと同じです。特別な能力があるわけでもなさそうです。それでこれだけ会社が大きくなるんだから、ものすごいことです。

 

2.アクティブ投資とインデックス投資について

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そのバークシャーハサウェイ社は、どういう事業をやっているかと言えば、いまは投資がメインです。もともとはバフェット氏が若い頃に買収した繊維業者だったようです。

 

買収後、繊維でたち行かなくなったので、この会社を買収し、会社名義で引き続き投資を続けていたら、会社がどんどん大きくなってしまったようです。

 

つまり、投資ファンドに近い業態だと言えます。

 

バフェット氏という大投資家がファンドマネージャーのようなものです。バフェット氏を中心としたアクティブ投資のファンドのようなものといえるかも知れません。

 

つまり、バークシャーハサウェイの株を買っておけば、バークシャーハサウェイ社が自動的に、これから伸びそうな会社の株を数社まとめ買いして運用してくれることになります。

 

これかバークシャー社の株価に反映される訳ですから、バークシャー社の株を買っておけば、バフェット氏に資産運用をお任せするようなものです。

 

 

これ、投資信託のアクティブ投資と考え方は似てきます。アクティブ投資とは、投資ファンドに勤めているプロのファンドマネージャーと言われる人(運用のプロ)が組み合わせた投資商品の組み合わせをパッケージにして、投資信託として売り出します。

 

投資家はそのファンドマネージャーに自分の資産運用を託すわけです。

 

それとは別に、ダウジョーンズ平均や日経平均など、投資家の予想とは関係なく、市場の平均値という事実にに沿って資産運用することをインデックス投資と言います。

 

一般的には、アクティブ投資よりは、インデックス投資のほうが、投資の勝率は高いと言われています。

 

ファンド(証券会社)のプロが商品を組み合わせる投資信託よりも、市場の平均値を見ていたら、運用実績は、インデックスのほうが良かったというデータがいくつも出ているからです。

 

ですが、ことバークシャー株に限っては、毎年7%~12%くらいの割合で株価を上げ続けています。

 

この「上げ続けている」というところが恐ろしいところです。向こう30年に渡り、さしたる下落もなく上がり続けています。下がったり、あがったりをくり返すのが普通である株式投資において、これだけ長期に右肩上がりを続けているのは、驚異的です。

 

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3.近年まれにみるお買い得期

この、右肩上がりの成長を何十年と続けてきた中で、久々の下落が今回のコロナショックです。

 

さすがに大幅な下落こそ見られていませんが、ここ10年間のチャートの中でもまれに見るお買い得期が来ている感じがします。3年前くらいの価格まで下がっています。

 

バークシャー社が抱えるリスクは、超スーパーファンドマネージャーともいえる、バフェット氏がもう89歳で、後継者問題が取り沙汰されていることはあります。

 

ですが、ちゃくちゃくと後継者を育てていること、普遍的な投資スタイルであることからも、しばらくは安定した経営が続くと考えられます。

 

となれば、バークシャー社がバフェット氏の意向を続ける限りは、今仕込むと、かなり堅い確率で伸びて来る可能性があります。

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バークシャーが購入している株は、アップルやコカコーラ、ウェルス・ファーゴ、アメリカンエキスプレスといった、手堅い大手企業も多いので、コロナ問題が片付くと、またじわじわ回復する見込みも高いです。

 

こうした企業をとりまとめて投資しているバークシャー株に夢を託す、というのも、面白いかも知れません。

 

※とはいえ、バフェット氏に万が一のことがあった場合は、下落する可能性も否定できません。あくまで投資は自己責任でお願いします。

 

まとめ 下手な投信よりも絶対的な安心感

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下手によく分からない投資信託に資産を投入するよりは、50年以上価値を上げ続けているバークシャー株には、実績と信頼があります。

 

以下にここまでの内容をまとめてみます

 

1.バリュー投資を地で行く世界最高の投資会社

会社の価値を丹念に調べ、価値に見合った投資をするというバークシャーの投資スタイルは、株式投資のあるべき姿そのものです。

 

2.アクティブ投資とインデックス投資について

すでに運用実績の良さについては、インデックス投資のほうに軍配が上がっていますが、バークシャー社だけは異彩を放っているといえるかも知れません

 

3.近年まれにみるお買い得期

その、バークシャー株が近年まれにみるお買い得期となっています。バフェット氏の年齢を考えると、一抹のリスクもありますが、バークシャーそのものの業績を見れば、まだまだ託す価値はあるのかも知れません

 

バークシャーハサウェイ社の株については、こちらのブログでもさらに詳しく紹介されています。とても分かりやすいです

hal-kabu.com

 

日本株が長期に低迷し続ける中ですので、海外株で勝負するほうが投資効率はいいかもしれません。

 

それも株でありながらファンドの要素を含むこのバークシャーハサウェイ社の株は、長期投資するには面白のではないでしょうか。

 

僕もかつてバークシャー株を持っていました。運用は好調でしたが、お金が入り用になってしまって、断腸の思いで一度は手放していました。

 

ここに来てもうバークシャー株を一度仕込みました。今後の伸びを楽しみに待ちたいと思います。

特別定額給付金のオンライン申請やってみました。申請時の注意点3ポイント

やっぱりこんな話になっちゃいますよね。

headlines.yahoo.co.jp

 

マイナンバー持ってないとか、パスワード覚えてないのも自己責任とか言う意見もあるかも知れないですが、それでもやっぱり厳しい感じがします。

 

僕もオンライン申請やってみました。おかげさまでなんとか上手く申請完了、翌日には受理しましたのメールが届きましたが、同時に申請については、いくつか難点も感じました。

 

いわゆる「罠」のようなものがたくさん仕掛けられているように感じました。手元に給付金が支払われるまで、これは気を抜くことができません。

 

 

養護するわけじゃありませんが、せっかくマイナンバー制度をつくった訳ですし、ここで利用価値を高められれば、ある意味マイナンバー制度にも追い風が吹くんじゃないかと思います。

 

 ですが、初めてのこのマイナンバーの出番がこういった機会であることは、むしろ運が悪かったようにも思います。

 

いまの運用であれば、マイナンバーの評価はおろか、今回の申請の難しさにも腹をたてる人は多いんじゃないでしょうか

 

お役所対応の難しさがもろに出てしまった

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お役所に対する書類提出の複雑さ、難しさは、誰もが感じているとおりです。結婚届や離婚届一つとっても、とてもたくさんの記入項目があります

 

また、そのほかに求められる必要書類や必要グッズも多いです。

 

印鑑や身分証明書などは代表的ですが、それこそマイナンバーなども最近はよく求められますし、なければ保険証や住民票などをとらなければなりません。

 

今回のオンライン申請は、そのあたりの一通りのめんどくささが、完全にパッケージングされています。

 

書類提出に慣れている公務員や会社の内勤経験者はともかく、この申請方法で高齢者や忙しい飲食店の方々、普段は書類と縁が無い職人さんなどに給付金が届くのでしょうか。

 

お役所ですので、公正に、きちんとした手続きで書類提出がないと困る、という意図は分かります。

 

ですが、ここまで条件が厳しいと、少なくともオンライン申請においては、限られた人にしか行き渡らないのではないかと思ってしまいます。

 

はやく、また安全に給付したい、という目的が達成されるのか、心配になってきます

 

余計な気を回してしまいましたが、申請時に用意すべきものや、注意しておく点についてまとめてみました。これからオンライン申請するという方の参考になれば幸いです。 

 

1.オンライン申請に必要なものはマイナンバーだけではない

kyufukin.soumu.go.jp

結局できねーのかよ!!ということにならないように、必要なグッズを確認しておきます。総務省のHPリンクも貼っておきます

 

残念ながら、一つでも足りないと、オンライン申請の途中ではねられてしまいますので、その場合は郵送での対応を待つことになります。

 

マイナンバーカード

ICカードリーダーか、カード読み取り対応のスマホ

マイナンバーカードの暗証番号

●銀行口座とそれを確認できる書類

●マイナポータルのダウンロード

です。それぞれすこし説明していきます。

 

マイナンバーカード

カードリーダーやスマホの読み取り機能を活用するので、紙の通知カードはダメです

 

ICカードリーダーか、カード読み取り対応のスマホ

マイナンバーカードの読み取りに使います。

 

PCで手続きするならICカードリーダー。スマホ手続きなら、読み取り対応の機種です。以下が対応機種が記載されているリンクです

マイナポータルAPに対応しているスマートフォンを教えてください。 | よくある質問|マイナポータル

 

ちなみにi phoneだと、i phone7以降です

 

マイナンバーカードの暗証番号

グッズではないですが、必須で用意しておかねばなりません。しかも、ここがある意味注意ですが、4桁の暗証番号のほか、署名用に準備した6桁~16桁の暗証番号も必要です。

 

この署名用の暗証番号は、人によってはマイナンバーカード作成時に定めていない人もいます。

 

覚えてない人がほとんどだと思いますが、今後自分が役所書類において、電子署名をする可能性がないな、と判断した人は定めていない可能性もあります。

 

この場合、記憶をたどってそれらしい6桁~16桁を入力しても、はねられてしまいます。なんとも落とし穴のような条件です。

 

●銀行口座とそれを確認できる書類

口座番号はもちろん、店番号も必要です。だいたいキャッシュカードに書いてあります。

 

ちなみにキャッシュカード、預金通帳、ネットバンクの口座画面のいずれか1つは写真を撮って送りますので、必要です。

 

ほとんどの人は大丈夫と思いますが、すぐに10万円が欲しい生活困窮者の中には口座を持っていない人もいるのでは?と勝手に心配したりしています

 

※口座の暗証番号はもちろん聞いてきませんので、安心ください。それを聞いてくるようであれば、100%詐欺です。

 

●マイナポータルのダウンロード

これは必須ですが、そんなに難しくありません。アプリを入れるだけです。

 

ですが、普段アプリを入れない高齢者や、機械音痴を自負している方だと、アプリのダウンロードそのものに面倒くささや難しさを感じるかも知れません。

 

2.転売ヤーの恐ろしい魔の手

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僕は、自分の携帯がi phone6sでしたので、息子の携帯を借りてマイナンバーカードを読み取りました。

 

ですが、最初、自分の名義の携帯で手続きしないとダメなのかな、もしくはICカードリーダーを手に入れて、パソコンで申請しないといけないのかな、とも思いました。

 

でもこれ、ICカードリーダーなんて、持ってる一般人いるのかな、と思います。

 

で、Amazonでチェックしてみたら、ICカードリーダーはすでに繁盛しているようで、価格は3,000円から4,000円、高いモノで6,000円くらいで販売しています。

 

メルカリをチェックすると、やはり3,000円~4,000円くらいで売っています。

 

恐ろしいのは、すでに買い手が多くついていることです。まだ売り切れではないですが。

 

マスクやトイレットペーパーの現象を思い出しました。これ、もしかして今後は値段がつり上がるんじゃないのか、と恐ろしい気持ちになりました。

 

転売ヤーの鋭い商売感覚に驚くとともに、こんなところにまで転売市場が入り込んだらいやだなぁという気持ちにもなりました。

 

10万円の給付のために、3,000円のカードリーダーを買うことになったら、ばかばかしいと思い直し、息子のiphone利用に至りました。

 

結果としては、問題なかったわけですが、いくら家族が多くて4,50万くらいが見込まれても、カードリーダーを買う必要は無いんじゃ無いかと思いました。

 

3.給付はいつになるのか

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さて、必要資料がそろっていれば、あとは総務省のリンクの手順通りに進めれば、問題なく申請までは可能です。

 

動画もありますので、PC版、スマホ版と、自分のタイプに合わせて実施するとよいでしょう。

 

僕自身も、かなりゆっくり読みながら申請を進めました。途中やりなおしたこともありましたが、30分ほどで完了しました。

 

途中、入力内容を保存して、指定したメールアドレスに記録を飛ばしてくれる機能もついていますので、このあたりはなかなか親切だったな、と思います。

 

ただ、これはテクノロジーが生活に浸透している人はともかく、アナログ生活のなかでやってきている人にとっては、けっこうきつい作業になるかも知れません。

 

 

しかし問題は、こうして申請して、いつ給付されるのか、です。結局給付が届かなければ、どんなに早く申請しても、何の意味もありません。

 

ちなみにうちにはまだアベノマスクも届いていません。給付金も、明日振り込まれるのか、1ヶ月後なのか、いつになるのか、今ひとつ不明です。

 

今後の給付スケジュールや自分の口座をよくチェックしておきたいと思います。

 

まとめ 困っている急いでいる人達に届かせよう

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今回は、すぐにオンライン申請を、と準備している人達のために、僕なりに申請時の注意点をまとめてみました。

 

給付の目的から考えれば、はやく困っている人に届かせなければ意味がありません。

 

ですが、だれもがオンラインで手続きが便利にできる、と言えるには、まだ不備は多いと感じます。

 

ぬか喜びとならぬよう、郵送でなければ内応できない部分については、はやく情報を載せるべきだと思います。

 

郵送対応時に必要となる書類や資料についても、丁寧に情報を載せるべきだと思います。

 

マスコミあたりには、その辺の情報提供を丁寧におこなって欲しいものです。

 

 

ここまで書いたことをまとめると

 

1.オンライン申請に必要なものはマイナンバーだけではない

マイナンバーの暗証番号や銀行口座の店番号、マイナンバーカード読み取りの機材などは、ちょっとした落とし穴ですので、ぬかりなく準備しましょう。

 

2.転売ヤーの恐ろしい魔の手

ちなみに自分の経験で言えば、機材などは借り物でも申請者のマイナンバーがご自身の物であれば申請できるようですので、焦って機材を無駄に購入しない方がいいと思います。すでに転売ヤーもこのあたりを商機と嗅ぎつけているようですので、気をつけたいものです。

 

3.給付はいつになるのか

結局、給付金が届かなければ、いくら素早く順調に申請しても、何の意味もありません。自治体にもよると思いますが、給付スケジュールは十分にチェックしたほうが良いでしょう。

 

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ご家族が多い方は、4,50万の給付となると思います。それだけに詐欺なども増えますので、十分慎重に申請されることをオススメします。

 

オンライン手続きなどやったこともない、という方は、すこし余裕があるのなら、郵送対応でも良いかも知れません。

 

とにかく、こうした事態ですので、急いでいる人にすこしでも早く、スムーズに給付が行き届くことを願っています。

ポイントに躍らされるな。300万までは現金を大事にするべき3つの反省点

ポイント獲得がとても盛り上がっています

 

クレジットカードのポイントを初めとして、昼ご飯のお店のポイントカード、デパートや電気店のポイントカード、とにかくどこに行っても、ポイント攻めです。

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お店側はお客を獲得するため、またお客側としては、貯めて割引になるため、ポイントカードはどうしてもいろいろな種類のモノを貯めがちとなります

 

僕もクーポンカードがポイントカードはいろいろなお店のモノを持っていますし、クレジットカードも大分いろいろなポイントがついています。

 

ですが、最近、このポイントにこだわりすぎて、逆に現金の管理が甘くなっている気もしてきました。

 

とくに最近は在宅の時間が長く、Amazonをはじめ通信販売を使っているので、そちらの経費もかさんでいます。

 

どんなにポイントがオトクとは言っても、現金を垂れ流しにしてポイントを稼いでいるのでは、ただの無駄遣いになってしまいます。

 

と言ったわけで、無駄遣いとポイントのバランスをとるためにも、ポイントにまつわる僕の反省点をいくつか列挙してみたいと思います。

 

 

ポイント欲しさに無駄遣いする矛盾

これを買うと1000ptプラス!とか、これに入会すると10000ポイントプレゼント、とかいう宣伝文句も、結構見かけます。

 

ついこないだ、携帯電話を格安SIMにすべく相談に行ったときも、格安SIMに変更すると、paypayのポイントが何ポイントか追加される、といった宣伝文句を目にしました。

 

www.oaoaarcade.work

 

たしかにポイントはオトクなおまけと考えられますが、おまけを目当てに買い物をするようになると、無駄遣いとなってしまいます。

 

ポイントはあくまでおまけですし、正確に利回り計算をすれば、それほど高利回りでないポイントもあります。

 

お金とは違うので、目の前のポイントに躍らされてしまうと、結局現金の出費がかさんでしまいます

 

1.ポイントには利息が付かない

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ポイントサイトというサイトがあります。有名なところだとモッピーとか、ハピタスと言ったところでしょうか。

 

確実に5万くらい稼げる副業や内職としても紹介されています。

 

多くのクレジットカードなどに登録するだけで、初回登録のお礼としてサービスされるポイントを稼ぎ、現金化する仕組みです。

 

それぞれのカードのポイント付与は単発ではありますが、クレジットカードはたくさんあるので、それぞれに登録していくだけでも、それなりに稼げる、というわけです。

 

数多くのアフィリエイターが、この方法で月5万くらい稼げる、と豪語しています。

 

そのくらい、ポイントはリスクが低く、手に入りやすく、稼ぎやすいもの、というイメージがあります。

 

確かに、クレジットカードなどに入会しても、結局はつかわなければいいのですから、おまけのポイントだけもらって現金化する、という作戦も悪くありません。

 

こういった形でポイントを貯める、使う、というなら、いいお小遣い稼ぎになるでしょうし、多少のオトク感もあります。

 

ですが、カードでの買い物なども、ポイントが貯まるから、カードで買おう、という思考になってくると、現金の管理が甘くなります。

 

また、ポイントはお金ではない、と言うところを忘れてはなりません。現金は、預金なり、投資なり、とにかく預ければ利息が付きます。しかもその価値は永遠です。

 

しかし、ポイントの多くは期間で消滅しますし、もちろんポイントに利息が付くことはありません。

 

お金はそれ自体が増殖する力を持っているのに対し、ポイントは増えないどころか、消滅する危険すらあるのです。

 

2.10万円使って1000ポイント

 

 

また、気をつけたいのは、ポイントの還元率です。多くのカードやクーポンは100~200円の使用で1ポイントくらいとなっています。

 

使用の還元率は単純計算で0.5%~1%です。

 

銀行預金の年利0.005%などと比べると、その価値は100倍以上ですから、とてもオトク感があります。

 

ですが、一般人として、だいたい月で30万~50万あれば、十分毎月の生活が成り立つわけです。

 

そうすると、すべての支払いをカードで行ったとして、1%の還元がされたとしても、1ヶ月で3000円~5000円のバックです。

 

そんなにクレカ使う人はなかなかいませんので、つかっても10万円くらいだと思います。

 

そうすると、一ヶ月でポイントによる還元額は、現実的に1000円程度です。実生活のなかで、これがおトク感につながるかと考えると、疑問です。

 

これだったら、もっと自分の使用金額をきちんと直視して、月々の支払いに向き合い、1万円を単純に節約・貯金する方がよっぽど成果が出ます。

 

ポイントがつくからカード払い、とする前に、自分の毎月の使用金額をきっちり管理して1万円を捻出する。一見大変に見えますが、よっぽど大きな成果と経験が得られます。

 

3.同じ店に行く確率は高いか?

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また、クレカであれば、毎回同じクレカをつかっているか、クーポンで言えば、おなじお店をつかっているか、も大事なところです。

 

結局、生活していれば、いろいろと違う店に行って購入する、ということは当たり前に行われるでしょう。

 

月の出費が25万だとして、その全てが同じ店になることは、まずあり得ないと思います。

 

もし仮に1ヶ月30万円を同じお店、同じクレカで使ったとして、還元されるのは3000円程度です。そうでなければ、さらに還元率は下がってしまいます。

 

となると、毎月20~50万円の間で毎月の生活をやりくりしている多くの人々にとって、ポイントの還元はそこまでオトクにはならないわけです。

 

毎月500万くらいカードで買い物している、というセレブなら、さらに5万円くらいお小遣いが出るわけですから、こういった方は使うべきかも知れません。

 

ですが、毎月の光熱費や家賃、カードで払える税金などの固定費をコツコツとカードで払った結果、1年に1回くらい、1~2万円程度のおまけが手に入る。ポイントとはそういうものです。

 

ぼくは一般的な消費者ですので、そう考えるようにしています。

 

僕も含め、多くの一般人にとって、ポイントの還元は、年に1度のおまけくらいに考えておくべきです。少なくとも節約の足しには全くなりません。

 

 

少なくとも、300万円くらいを貯金出来るようになるまでは、ポイント思考は考えない方が良いと思います。むしろカード払いをすべて現金にした方がいいと思うくらいです。

 

そのくら、カードはやすやすとお財布からお金を抜き取っていきます。

 

財布から現金を出す行為は、その行為そのものに精神的な痛みを感じるモノです。電子マネーなども、チャージ時などに痛みをかんじますが、カードにはそれがありません。

 

それだけに、出費の管理が甘くなります。ポイント獲得などは、多くの場合、そのいいわけに都合よく使われます。

 

頭の中で、「今回の出費は無駄遣いじゃないし、カード払いだからポイントも貯まる」などと自分に語ってしまうのです。

 

このことが、とても危険だと思います。

 

まとめ 現金をしっかり管理しよう

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ヨドバシカメラのゴールドカードと、イオンの株主優待カードだけは、実質10%の還元率となっているので、けっこう重宝しています。

 

ですが、すごく節約に役立つか、といえば、そうでもない、と思います。

 

どちらかと言えば、その買い物を5回中1回はあきらめて貯金に回す、そんな胆力を鍛える方が、よっぽど効率よく貯金出来ると思うくらいです。

 

カードの購入は、楽ですし、ポイントもはいってオトクに感じられることもおおいので、ついつい買ってしまいますが、本来はそのついつい買ってしまう消費こそ管理すべきだとおもいます。

 

ここまでの話を振り返りますと、

 

1.ポイントには利息が付かない

2.10万円使って1000ポイント

3.同じ店に行く確率は高いか?

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ということです。最近、カード会社からの請求をみるたびに、目が飛び出しそうになりますが、それだけの支払いをしても、貯まるポイントはたいしたことありません。

 

いかに自分が普段の出費を管理仕切れていないかが分かるだけです。

 

今回は自戒の念も含めて記事にしてみました。毎月のカードの支払いを、より厳格に管理して、手元の現金を減らさないようにしたいと思っています。

毎日マイソク確認で物件探し。自分らしい購入基準をつくる3ステップ

不動産投資における物件の買い付けについて、どんな基準で家探しをすべきなのでしょうか。

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僕自身も模索中ではありますが、そんな僕でもすでに何件か購入してしまっているので、失敗点と成功点がいくつかあります。

 

もちろん、安く購入でき、空室が確実に埋まり、きっちりと利回りがでる。こんな物件だったら、いくらでも購入したいわけです。

 

ところが、人口も減っている日本の住宅事情の中で、なにを買っても簡単に空室が埋まるとは限りません。

 

また、欠陥物件、事故物件などもあります。購入してから「こんなはずじゃなかった」という物件をつかんでしまうこともありますので、安いからと簡単に飛びつくのも危険です

 

高い買い物になりますので、後悔しないよう、自分の購入基準を作っておくことが大切だと思います。

 

忘れることなくその基準をチェックし、さらに自分でよくよく物件を見極め、売り手や契約事項を確認して購入すれば、後で後悔することもなくなります。

 

ある程度慎重に購入できるようになるために、購入基準の作り方を3ステップで書いてみましたので、参考になれば幸いです。

 

 

目次

 

何をみて購入を決めるべきか。

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不動産投資は、投資の王道とも言われ、富裕層も最終的にはよく行き着くタイプの投資です。それだけに、安全性の高さや実績の確実さは保証済みと思われがちです。

 

ですが、どんなに安い物件でも、およそ300万円以上はかかります。超ボロ物件などを10万位で買って、リフォームしている人もいますが、これは例外的というか、かなり研究している人ですので、あくまで一般的なやり方でお話しします。

 

区分マンション、築30年以上、地方都市という条件なら、300万~500万円くらいで購入できます。

 

ですがそれでも、車一台分よりも高めです。大変高い買い物には違いありません。

 

それだけの買い物をしながらの投資ですので、できるだけ良い形で成果を出したいですよね。

 

しかも不動産業界は、ブラックボックスが一杯です。怪しい業者に騙されてしまったり、建付けの悪い物件をまんまと購入してしまったら、投資どころではありません。

 

自分らしい基準を作っておき、購入時にそれに当てはめる。総合で納得いくくらい基準を乗り越えていたら買う、というようにしておくと、公開の少ない買い方ができるのではないでしょうか

 

1.不動産サイトに登録し、マイソクを毎日確認する仕組みを作る

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別に、購入する物件は特別な情報を介して得るわけではありません。SUUMOやHOME'Sなど、メジャーといわれるような物件情報サイトを通じて購入します。

 

もちろん、大金を出してコンサルタントなどと契約すれば、川上情報といわれるような、安くておトクな物件の紹介は受けられますが、その物件が完璧とも限りません。

 

自分の理想にどれだけ合致しているのか、についてはたくさんの物件情報を見て、経験値を上げておくしかありません。

 

眼を養うには、もちろん現地に行きまくるのはいいのですが、不動産については、目で見て分かる部分よりも、それ以前に入手しておくべき情報がたくさんあります。

 

だからこそ、物件情報サイトを検索しまくって、マイソクといわれる物件情報概要をたくさん見ておく必要があります。

 

マイソクには、ある程度抑えておくべき情報がたくさん載っています。自分がこの家に住むとしたら、住めるか?を念頭に、マイソクの情報を眺めてみましょう。

 

僕の場合は、価格、駅からの距離、方角(陽当たりなどの確認)平米数、部屋数、など、だれもが賃貸住宅などを探すときに目にするような情報からまず見ていきます。

 

もちろん、マイソクに載らないような、目に見えない情報というものもありますが、(事故物件など)1日10軒くらいを毎日見ていると、自分なりの見所が絞られてきます

2.区分、戸建てなど、自分が今後購入をねらう物件タイプに絞る

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情報サイトにはありがたいことにいろいろと物件の条件を絞る検索機能がついているので、これを上手く使うと良いと思います

 

僕はまだ現金があまりないため、中古の区分をよく見ています。最近は戸建て賃貸もするので、戸建ても見始めていますが、まだ区分に比べると自分の基準が定まっていないことが分かります

 

区分だと、500万円くらいを目途に検索し、マンション自体の築年数、物件の広さ、管理費修繕費、駅から近いか、より都市部に近いところにあるか、などを見ながら、結局入居者が常に捕まるような物件かを判断していきます。

 

ひととおり、基準を満たす物件はお気に入りなどにいれ、すぐに問い合わせを出します。

 

問い合わせ時に聞くのは以下の4点です。調査のポイントも示します

  • 賃借人の属性:購入後もしばらく住みそうな入居者か
  • 物件の担保価値:その物件を担保にローンが引けそうか
  • 修繕積立金の状況:管理組合がきちんと手入れをしているマンションか
  • 売主の売却理由:売り急いでいるのか

 

昔はいろいろと聞いていましたが、まずはこの4つの質問でスクリーニングをかけるようになりました。

 

聞き込んでみて、あまりはっきり教えてくれないようなら、購入はスルーします。物件の担保価値は分からないという返事は多いですが、それ以外の3つは、へんな物件でなければだいたい教えてもらえます。

 

入居者はできれば、こういった区分なら、学生や転勤族ではなく、独身で地元就職の方あたりだと長く住んでもらえます。

 

修繕積立金は、だいたい15~25㎡の一人用の区分マンションなら、2500円~5,000円くらい毎月取っているはずですから、部屋数が20部屋あるマンションなら8割くらいうまっているとして、40,000円~80,000円くらいは毎月管理組合として回収しているはずです。

 

あとは築年数でかけ算します。築30年のマンションなら、10年おきに大規模修繕を入れているとしても、少なくとも1500万~2000万位は貯めているはずです。

 

最低でもそのくらいの蓄えがなければ、管理組合は機能していないとみて良いとおもいますので、購入はスルーします

 

売主の売却理由などは、主に事故物件でないかの確認です。戸建てになると、離婚を理由に売却する場合も多く、この場合は早い売却による現金化を望んでいますから、指値が通りやすかったりもします。

 

こうした基準は、ググれば、参考になる情報がありますので、それを参考にし、だんだんと自分の経験を加えて組み立てていくと、より強固なものになるでしょう。

3.自分の購入基準を作ろう

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というわけで、自分の購入基準を作ってみましょう。あまり細かいモノを作ってしまうと、なんでも購入不可となってしまうので、まずは10~15個くらいにして、あとは自分でマイソクを見ながら条件を変えていくのが良いかと思います。

 

あまり基準にこだわりすぎると、実はいい物件だったのに、見逃してしまうという不利益も生じます。基準をもとに、あくまで自分の直感も活かせるようにするためにも、基準は10~15個くらいで良いのでは無いかと思います

 

 

ちなみに僕は、ざっくりと以下の基準を作って使っています。慣れてくると、これを見なくても、気に入る物件、そうでない物件が見えてきます。

 

ですので、これを片手にマイソクをみる、というよりは、ある程度気に入った物件が出たら、これを見直してみる、という手順です。

 

  1. 築年が昭和55年以降か(新耐震構造が義務づけられた年)
  2. 築年47年目にたいして何年残っているか(マンションの耐用年数が47年なので、価値がなくなってしまうため)
  3. 地盤が固い場所にあるか(むかしの新田地域や埋め立て地ではないか)
  4. 最寄りの駅の乗降者が1万人以上(借り手の間口が広い)
  5. 駅からの距離(10分以内じゃないとマンションの意味が薄まる)
  6. 所有権か
  7. 間取りが一般的に言って住みやすそうか(できればベランダが東から南向き。西向きのほうが人気が下がる)
  8. 1階や2階、もしくは1階の店舗のすぐ上でないか(マンションで1階や2階だと人気が低く借り手がつかない。また2階でも飲食店のすぐ上などは同じ。これ以外と重要です)
  9. 物件の写真をみて、設備の新しさ、リフォームの入り具合などを確認
  10. 自分がすぐにいける場所、馴染みのある場所か(これは検索で絞れます)
  11. 賃貸利回りが10%以上(同じマンションの賃料から類推する)

 

ざっくりこんな感じです。

 

まとめ 買ってしまった物件を正解にする

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ただし、抑えておかなければいけないこととして、「完璧な物件は存在しない」ということです。

 

ここまで説明してきてだいぶ逆説的な話ですが、完全に都合のいい物件を見つけるよりは、妥協できる点を見いだしながら購入物件を決定する、というのが実際のところになります。

 

ですが、入居者が入ってくれれば、もし大分妥協した物件だとしても、正解物件に一気に変わるのです。逆に言えば、基準に80%沿う物件でも、入居者が入らなければ不正解です。

 

だから、致命的な部分以外であれば、購入後はこちらで直していけばよい、という考え方もできます。

 

そんなわけで、ある程度の基準を持って買い、買った後は、なんとしても正解物件にする、という覚悟も、とても大切になります。

 

 

ここまでの話をまとめますと

1.不動産サイトに登録し、マイソクを毎日確認する仕組みを作る

2.区分、戸建てなど、自分が今後購入をねらう物件タイプに絞る

3.自分の購入基準を作ろう

 

ということを押さえつつ、買った物件はもう、必死で入居者をつかむ、正解物件にする、ということです。

 

自分が住みたいような物件さえ買っていれば、かならず他にも住みたい人は現れます。

 

ですので、とにかくそういう物件を手にいれるか、足りない箇所があればリフォームして直すかすれば、借り手は現れます。

 

手当する箇所がリフォームではどうにもならない、ということがないように、購入時に気をつけるということが大切でしょう。

 

そのためのマイソク確認です。今後も僕は自分の住まいを探す感覚で、楽しんでいろいろな建物を見続けていきたいと思います。