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100円から大家さんになる。REITで資産運用する4つのポイント

とりあえず不動産投資をやってみたい人にとって、そのメリットは分かっているものの、桁違いの金額に諦めてしまう、なんてことはないでしょうか

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言わずもがな、大富豪のほとんどが最終的には不動産を持ち、家賃収入を得ています。

 

住まいは、人が行き続ける限り必要ですので、平均的に住みたいと思える家を提供すれば、手堅く家賃収入が得られます。

 

ですが、いくら手堅い投資方法とは言え、お金もない、ノウハウもない、という状況で借金でもしながら不動産投資をするのは危険でしょう。

 

なにしろ、手堅いとは言え、失敗することもあるのです。空室となって、上手くいかなかったときの損失は、他の投資と比べてもリスクが大きすぎます。

 

そこで、証券会社によっては、100円からでも大家を始めることができる投資信託REITを紹介します。投資に慣れている人であれば、「なんだ、そんなことか」と思われるかも知れませんが、もし知らない人がいたら、覗いてみてください。

 

 

目次

 

 REITとはなにか。

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出典:SBIネット証券HP

REIT(Real Estate Investment trust)とは、不動産投資信託と呼ばれます。不動産を100等分や200等分して、たくさんの大家さんで家賃収入を分け合おう、という投資手法です。

 

簡単に言えば、5000万円の物件を一人で買って、貸すのは、大変な元手が必要です。そこで、5000人の投資家に大家さんになってもらいます。

 

そうすれば、一人の負担は1万円です。物件の購入は投資会社、証券会社がとりまとめたお金を一括して業者に支払います。

 

5000万円の物件から、諸経費を引いて、毎月手取り20万円の家賃が発生したとします。これを5000人で分け合う、と言うわけです。

 

一人当たりは単純計算で40円程度でしょう。しかし、1万円を払って毎月40円のリターンですので、1年間では480円となります。年間4.8%のリターンです。20年ちょっとでこの物件については元を取れることになります。

 

物件の権利は証券会社などが持ち、家賃を5000人、10000人、10万人くらいで分け合う。このようにすれば、投資ファンドは、ビルのような大きな物件をどんどん買うことができます。

 

投資ファンドがビルを持つことができる原理の一つでもあります。当然ビルの管理・運営も証券会社がやるのです。

 

ですので、投資家にはほとんどリスクがありません。家賃がしっかり取れる、テナントが入りきるビルをもっている証券会社が展開しているのがREITというわけです。

 

1.100円から投資を開始できる。

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このREIT自体は、証券化されています。つまり、投資信託の一つとして、株のように購入できるのです。最近の購入の最少額は100円から購入できますので、まさに100円で家賃収入を稼ぐことができるようになるのです。

 

リターンは小さいモノの、インカムゲインの形で利益を得られます。株価の値上がりの差額で儲けを狙うのではなく、利息や家賃を狙う投資は、とにかく資産を持っていれば利益が出ますので、安定性も高いです。

 

そして、先ほどの例のような、年4.8%くらいのリターンを出すREITもあります。

 

銀行や国債に預けるよりも、やっていて楽しく、比較的安定的な投資といえるわけです。

 

毎日貯金感覚で千円づつ投資する、というのも面白いかも知れませんね。次々にREITを買えば、配当金という形で、家賃収入があります。

 

購入数を増やし続ければ、それだけ毎月もらえる家賃が高配当という形で増えていきます。一気に財産を築きたい気持ちをぐっとこらえ、こつこつと貯金していくのであれば、適切な配当のREITを購入し続けるほうがお金は増えるでしょう

 

2.まずは出資だけする大家さんになろう

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不動産投資は、実は購入した不動産から家賃収入だけが得られるという簡単なモノではありません。

 

物件のメンテナンス、家賃の回収、新しい物件の探索と購入手続きなどは、なかなか骨が折れますし、経費も必要です。もちろん、大富豪はその間に管理会社が仲介してくれているので、問題ありません。すべて管理会社がやってくれます。

 

個人の不動産投資家が本気で物件で利益を出そうと思ったら、上記の内容を踏まえ、物件の収益なども計算に入れながら、黒字を出すように運営していきます。

 

自主管理となれば、なおさら手間がかかります。(その分、売り上げが総取りできるので儲けが大きくなりますが)

 

働きながら、副業で投資、というスタンスの人であれば、こういった自主管理の形での不動産投資はむずかしいですし、騙されたり、余計な経費がかかってしまうことすらあります。

 

REITは、その点、出資先の情報を共有するだけです。証券会社が手に入れようとしている、ビルや工場といった物件、もしくはそれらを複合化させて証券にしたものなどを確認し、購入します。

 

証券で買う形だと、具体的な物件名はもはや分かりません。ざっくりと東南アジアのマンションに投資、とか北米の家族向け住宅とか、そういった市場全体に投資するようなことになります。

 

それでも、物件購入や管理に関するあらゆる手間は省かれます。投資家としては、そのREITが購入している不動産をみて、地域や不動産の条件などを分析し、確実に家賃を得られそうな証券に投資していくことになります。

 

 

たとえば、これから東京23区内のビルを買うのが手堅い、という読みがあれば、そういった建物を中心に購入しているREITに投資します。儲けまでの中間で起こる細々とした出来事はすべて証券会社に管理してもらい、翌月にしっかりと配当を受け取ります。

 

額は小さい、けれども、立派に物件を研究し、一部とは言え不動産を購入し、家賃収入を得ているわけですから、これで不動産投資家というわけです。

 

REITは、投資信託であるため、紙の資産の投資(株や投信、国債など)に含まれるとも言われそうですが、土地が絡んでいることは確かです

 

3.家賃収入という安定したインカムゲインを感じよう

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とにかく、切り売りとは言え、どこかの大きな建物の一部を、間違いなく所有するわけです。そこからは、少額ですが、家賃が発生します。

 

入居者を集める必要も無く、入居を獲得します。

 

とにかくそのような状態になって、3,4ヶ月を過ごしてみましょう。またその間、少しずつでもいいから、配当金を受け取ってみましょう。

 

あなたが持っている資産から、何らかの形で収入が入る。そして、資産を買い増せば、その家賃(この場合は配当)は増える。この「インカムゲイン」による収入を肌で感じてみる。これが意外と大切です。

 

僕は、いままで労働収入しか知らず、資産からの収入を体験したことがなかったため、はじめて家賃収入を得たときは、なんとも言えない気持ちになりました。

 

そして、勘が悪いので、何度かそうして家賃を受け取り、長い間考えたあとで、労働収入以上の無限の可能性が家賃収入にはある、とわかり、感動しました

 

4.出口戦略を考える必要なし

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不動産投資は、実際の物件でやってみると、流動性の低さをどうしても感じざるを得ません。

 

株や投信のように、売る!と決めたら、およそ1週間くらいで現金に変わるようなものではありません。

 

大抵の物件は、数ヶ月かけて次の購入者に売り込みをし、契約を交わして、入金を確認し、権利書を渡す。といったことを実行しないと、なかなか現金が手元に入ってきません。

 

建物は老朽化しますので、価値が下がっていきます。いつまでも持ち続けるのは、そうとう経済的な体力がないといけません。そうでないと、長い月日の中で、そういったぼろ物件に手元のお金を抜かれていくことにもなりかねません。

 

ですので、出口戦略を描いて購入、賃貸運営し、売却をする。この一連の流れが不動産投資のひとつのパッケージです。(とはいっても、ずっと持ち続ける方がよい、という派の不動産投資家のたくさんいますので、必ずしも僕のやり方が正しいわけではありません)

 

 

そういったデメリットにおいても、REITであれば、結局は投資信託ですので、売却することができます。

 

ネット証券のホームページ上などで、売却を支持するボタンを押してしまえば、だいたい10日~2週間くらいが経つ頃には現金に変わっています。

 

ホンモノの不動産で、これほどの流動性はなかなかお目にかかれません。

 

そういった意味では、出口戦略についての考えをあれこれ巡らせる必要も無いので、心理的負担も少ないと言えるかとおもいます

 

まとめ 投資信託としても分かりやすい原理

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出資者みんなで大家さんになって、手数料を払って物件の購入や管理は証券会社に間に入ってもらい、家賃をもらう。これで100円から大家さんになることができます。

 

ここまでの話をまとめてみます。

 

1.100円から投資を開始できる。

REITの最低投資額は、100円くらいから始められます。少額からでも、立派に大家さんになれるのです

 

2.まずは出資だけする大家さんになろう

とりあえずREITを体験し、出資してみましょう。購入に関する書類や建物管理など、面倒な手続きはおおよそ省かれます。

 

3.家賃収入という安定したインカムゲインを感じよう

家賃収入は、毎月入居者が入居しているだけで収入が発生するのですから、原理的にはかなり手堅いです。毎月、お給料のように定期的にはいってくる収入を楽しみましょう

 

4.出口戦略を考える必要なし

失敗したから売ろう!となったとき、その物件が売れなかったり、買い付け時の価格を30%とか50%とかを下回るケースはざらにあります。REITは時期を選ばずにすぐ現金化できますので、出口戦略も考える必要ありません

 

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不動産投資は、段階を追って詳しくなっていくのが、比較的安全です。その経験値を高めるためにも、まずは仕組みが簡略化されたREITに挑戦するのはいかがでしょうか。

 

まずは物件を選ぶ、購入してみる、家賃を配当で受け取る。という手順を踏むだけで、いろいろと発見があると思います

 

 

僕は労働収入以外で収入を得る方法がある、という配当収入に感動し、それは資産を買いますことで自分の給料も上回るということに気づくことができました。

 

配当収入が労働収入を上回るなんて、自分で自分の人生を買っちゃうみたいな感覚ですよね。

 

最初は微々たる配当収入をこつこつと再投資して、お給料からも資金を削って投資して、10~20年くらいかけてだんだんと配当収入を増やしていく。

 

個人的にはこのあたりに、なんとなくロマンを感じています。